[摘要] 十八届三中全会决定中“加快房地产税立法并适时推进改革”的实时表述，让房产税改革有了新期待。2014年，这项酝酿已久、牵一发而动全身的税制改革会否摆上“台面”？
十八届三中全会决定中“加快房地产税立法并适时推进改革”的实时表述，让房产税改革有了新期待。2014年，这项酝酿已久、牵一发而动全身的税制改革会否摆上“台面”？
“立法”将会先行
2014年，房产税改革可能进入“立法”通道。根据十八届三中全会决定，“加快立法”在“适时推进改革”之前，这意味着“立法”将成为推动房产税改革的重要路径。
发改委官员近日公开表示，2014年拟研究推进房产税法。
在谈及房产税的“立法”过程，多次参与财税领域“立法”的中国财税法学研究会会长刘剑文说，步很有可能是国务院下设的财政、税务、住建等相关部门联合起草一个房产税法草案。
“这个草案应该是在已有的房产税暂行条例、房产税在上海和重庆的试点情况和大量调研、内部征求意见的基础上形成的。”刘剑文介绍。
相比破冰试点已近三年却一直徘徊不前，房产税改革一旦进入“立法”程序将会一步一步更有保障地向前推进，在全面深化改革的背景下，这项税制改革不会遥远，但需要一定的过程。
业内人士指出，目前房产税改革面临的是如何在协调各方关系、有限的征管条件等诸多复杂的情况之上，起草这部房产税法草案，进行合理的税制设计。
直面公平难题
近日，国家税务总局原副局长许善达在公开场合表示，推进房地产税立法有两个难点：一方面，随着时间的推移，土地价值在，而房屋在贬值，税基难以统一；另一方面，土地属于国有，而房屋属于私有，一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收，也是一个重大的挑战。
征存量还是征增量、免征是多少、不同城市地段怎么区别……作为公认的一项牵扯面广、涉及面多、变数大的税制改革，房产税改革的讨论与争议一直不断，在条分缕析后可以发现，核心都是如何保障公平，这也是贯穿房产税改革始末的重大考验。
“目前我国房地产整体链条上的税收有十余种，存在重复征税的问题，征收房产税要考虑到整体税负的公平。”社科院财经战略研究院研究员杨志勇指出。
上海财经大学教授胡怡建认为，房产税改革应兼顾公平和可操作性，而做到公平需综合考虑增值、受益、能力负担等多方面因素，比较难。比如因为房产增值要征税，会造成房屋在使用价值未变的情况下税负加重，这有失公平，如房产税无法体现增值及相关，也有失公平。
一些专家也提出，如果说试点期间更多侧重于差异化的税制设计，2014年，“立法”启动意味着房产税改革将必须直面一系列公平难题，税制不仅需要通盘与统筹的整体设计，同时也需要更加具有可操作性、差异化的设计，这是需要智慧的。
楼市影响渐深
从引而不发到发而不快，自房产税改革破题以来，其对楼市的影响更多似乎是在信号层面，但一些业内人士指出，就房产税改革对楼市而言，2014年将可能是一个带有渐变色彩的年份，伴随着“加快立法”以及被放置到房地产税制整体中考量，其影响将逐渐走向深入。
根据中指研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税的前３个月，两市住宅成交量分别下降４６％和２６％，比同类城市降幅高１０至２０个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长，这在一定程度上可以看出，房产税以试点形式落地对市场产生的影响是短期的。
“对于房地产市场而言，以前更多关注房产税试点扩围带来的短期影响，现在更多关注包括土地增值税调整等在内的房地产税制改革可能带来的影响。”中指研究院常务副院长黄瑜表示。
从房地产税体系看，包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种，而房产税改革的实时思路明确将伴随着整个房地产链条上相关的税种改革，这无疑将对卖方、买方市场都产生深刻影响。
一些业内人士也指出，房产税对楼市调控更加着眼于长期，这是已经形成共识的，房产税改革的预期正在逐渐走向制度的整体梳理与完善，这是目前需要市场化手段进行楼市调控所需要的。
中国房地产研究会副会长胡志刚认为，2014年，房地产市场将更加呈现差异化的特征，这也要求房地产市场调控将凸显长效机制的构建，税收政策对楼市的影响需要一个过程，需要市场自身的平衡，而房产税改革对楼市产生长期深刻影响已经起步。
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中国银行于12月20日在北京发布2014年宏观经济金融展望报告。报告认为，如果房产税等改革的力度过大、过猛，将导致投机性需求大量抛售房产，造成房地产价格快速下跌。房产税的推出，还需要以居民其它环节税负下降为前提，否则将会加大居民负担，不利于经济结构转型。
报告认为，2013年房地产市场的“逆势增长”显示，在政府和市场的博弈中，市场又一次占了上风。因此，必须坚定不移地推进十八届三中全会中关于房地产领域的改革，加强市场对资源配置的导向作用。但是，考虑当前形势复杂多变与经济结构调整的长期性，为避免经济的硬着陆和房地产市场的快速下跌，在推进改革的过程中，要注意处理好以下问题：
一是注重各项改革措施的协调配合。如果房产税等改革的力度过大、过猛，将导致投机性需求大量抛售房产，造成房地产价格快速下跌。此外，房产税的推出，还需要以居民其它环节税负下降为前提，否则将会加大居民负担，不利于经济结构转型。另外，十八届三中全会各项改革是否能取得预期效果，还需要以更彻底的、更深层次的改革为前提。如果不能彻底弱化政府的经济建设主体功能、不对土地交易和“招拍挂”制度等这些滋生房地产泡沫的根本制度加以变革，那么只能导致泡沫的再度累积和经济增长的扭曲加剧。因此，必须把握好改革的时机、步骤和各项措施的协调配合。
二是多渠道筹措保障房资金。2014年，保障性住房建设将进入攻坚阶段。一方面，已完成和计划完成之间的缺口还很大，另一方面，受经济减速及财税体制革推进影响，地方政府财力更加困难。因此，应加快融资机制的创新与突破，多渠道筹措保障房资金。加大专项市政债发行，并用于保障房建设。促进保险（放心保）资金和养老资金进入保障性住房建设领域。调动银行参与保障性住房建设的积极性，在拨备、风险权重和税收方面给予更多优惠。
三是创造稳定的货币政策环境。2013年，流动性紧张事件发作不但推高了商业银行的资金成本，也影响了银行发放个人住房贷款的积极性。如果这一局面延续到2014年，将对房地产需求产生重大影响，不利于房地产市场的平稳发展。因此，货币政策既要强调稳健也要注重流动性支持。要综合利用逆回购、短期借贷便利SLF等流动性工具，为市场提供流动性支持，满足居民合理的购房需求。
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今年以来，本市商品房供应充足，受多项政策和利好等影响，客观上刚需客和改善客是今年买房主力，加上外围板块成交上升和成交结构变化等因素，全年成交量和成交均价双双呈高位运行。
均价超2.5万元/平方米
上半年供应同比大增33%，全市商品住宅成交面积大幅上升，同比大增56.8%，其中1月、3月成交面积均超过200万平方米，尤其是3月成交256.47万平方米，创2010年1月以来新高。2月份成交均价达到2.0243万元/平方米，创出历年成交低谷的均价新高。
8月，全市成交均价2.3513万元/平方米，环比下降5.6%。主要是成交结构变化，郊区的刚需房成为市场成交主力。9月和10月是传统旺季，市场量价齐升，其中9月成交均价突破2.5万元/平方米。但受“沪七条”和上海预售证审批收紧等影响，从11月开始市场呈量跌价升趋势，成交均价达2.5062万元/平方米，再创历史新高。
三波走势推高房价
今年房价主要受了三波走势影响：一是“新国五条”于2月20日出台后，因担心税费等购房成本增加，加上连续调控后，被压抑的购房需求普遍释放，众多购房者恐慌性入市，市场成交量瞬间放大，房价随之走高，且刚需客和改善客是今年的买房主力。
二是“自贸区”利好从7月份开始催热楼市，外高桥-张江-川沙-惠南-临港等被辐射的区域，成交量和成交均价不断攀高。森兰板块某高端楼盘，年中推房源售价从去年5万元/平方米，涨至6万元/平方米以上；森兰名佳8月开盘，开盘当天共推出140余套房源，近600组客户争购。
三是今年“金九银十”成色十足，全市各板块呈现量价齐升景象。闵行名都城二期三季度售价4.52万元/平方米，比去年四季度价格涨幅39.22%；受“自贸区”辐射的高行板块楼盘售价平均涨幅达40%；此外，受轨交线延伸和开通等利好，浦东临港新城等远郊楼市也量价齐升。
房价初显“246格局”
数据显示，今年9月上海房价与去年同期相比已上涨20.4%。外环外、外环内和内环内新盘均价分别达到1.8万元/平方米、3.5万元/平方米和5.6万元/平方米，逼近“2、4、6格局”。而2008年，为“1、2、3格局”，即外环外、外环内和内环内新盘均价尚为1万元/平方米、1.7万元/平方米和3.1万元/平方米。
从二手房情况来看，也基本符合这个价格范围。内环内单价6万元以上的房源比比皆是，如静安区次新房集中在6万元/平方米以上；徐汇区的东方曼哈顿单价5.5万元-6万元，莱诗邸6万元-6.5万元。
外环内二手房价接近甚至超过4万元/平方米的也不少。如闵行区的名都城单价4万元-5万元。外环外的莘庄不少二手房已达到2.5万元/平方米，松江不少二手房也近2万元/平方米。
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