[摘要] 沪七条发布之初并未引起太多的业内人士重视，而随后的市场表现则成为了对于上述政策重新认识的转折点。周新增供应量下滑4成，开盘量大幅下降，这一切，虽然是长期以来快速去化的结果，但也不排除限购收紧以及预售指导价格的影响。上海住宅市场降温，则成为本周的最大关注点。
沪七条发布之初并未引起太多的业内人士重视，而随后的市场表现则成为了对于上述政策重新认识的转折点。周新增供应量下滑4成，开盘量大幅下降，这一切，虽然是长期以来快速去化的结果，但也不排除限购收紧以及预售指导价格的影响。上海住宅市场降温，则成为本周的关注点。
周一 11月25日
沪七条引发多方联动效应 楼市寒意渐起 新闻晚报
11月，没有硝烟的战争弥漫上海楼市。统计局数据称上海10月房价同比上涨超20%，另一方面，限购再度收紧，非沪籍购房者入沪置业门槛继续提高。在此背景下，记者连日走访申城一二手房市场及银行贷款机构发现，好比是“冷空气的南下”，“沪七条”在持续两周发酵后，已经开始引发多方联动，申城楼市寒意渐起。
新房市场
新房成交降三成价格陷滞涨状态
“沪七条”出炉，其主要的对象就是高歌猛进的新房市场，在两周的调控狙击下，连带效应显现，工商房管部门纷纷推出细化操作措施，新房成交出现明显降温，持续上涨半年多的房价出现滞涨。
配套措施：严查开盘 控制预售
在上海市房管局出台沪七条政策后半月内，在开发商看来属于配套政策的措施也随之开展起来，多个区县工商部门开始严查楼盘推广，主要针对那些没有获得预售证就开始推广的楼盘，一些市区中高端楼盘的预售审批也变得严格，对于一些资料及价格数据的变化都要求提供详尽说明。开发商们猜测，监管方这样做，主要是释放信号，告诉他们在年底一定要按规定行事，把市场控制住。
“‘沪七条’后，工商部门开始做跟进措施。”上周，一开发商爆料称，近期工商部门在多个区县严查楼盘推广，自己的几个案场都收到通知，要求在没有拿到预售证情况下，不得对外推广，更不得收取购房者钱款。
楼盘推广实质就是为开盘蓄水，由于一个项目在拿到预售证后，需要在规定10天内开盘，这对于一些大容量或中高端项目蓄客，完全是不够的，项目推广必须做在前面，尤其是对一些客户的锁定。“一般一个月的蓄水期，因此提前推广成为最主要的手段。大多项目会提前以路边引导广告等方式来推介项目，提高知晓度。有一些开发商还会做一些直投海报来宣传。”该开发商解释道。
但最近，工商部门对于这些擦边球收紧监管。“几个案场都明确被告知需要有预售证才能进行相应广告介绍，现在我们大多做一些上门客户咨询的工作，或直接让代理去做电话营销。”该开发商如是说。在其看来监管方这样做，就是要求大家在年底要按规定行事，把市场控制住。
此外，近期市区中高端楼盘预售证也开始严格起来。虽然“沪七条”颁布首日的新闻通气会上，市房管局局长刘海生澄清，上海没有暂停商品房预售审批，但自“沪七条”颁布后，全市商品住宅供应量出现明显下滑，根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，11月11日—17日，全市商品住宅新增供应量为22.07万平方米，相较前一周的高峰出现腰斩。到了上周，这种情况愈演愈烈，上周的前四天（11月18日—21日），全市竟无一商品住宅项目获取预售证。有开发商透露，目前中高端楼盘的预售审批对于一些资料及价格数据的变化都要求提供详尽说明，使得审批时间有所延长。
昨天，一代理机构负责人透露，公司从多家开发商处了解的情况看，现在审批出来的都是刚需低价盘，如果申请项目的预售证中报价超过所在区域的成交均价，该项目就有可能被要求进行相关说明，最终的审批权限有可能要上报市局决定。一宝山项目的开发商表示，监管部门相关人士口头放风出来，如果项目报价在2万元/平方米，新申请的预售证审批时间将会延长，这个需要进一步核实。
业内人士指出，实际上“沪七条”列出的条便是“落实各区县房价调控目标责任制”，提到“各区县、各有关部门要按照今年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场监管，查处捂盘惜售、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。”“前述的情况不过是具体操作方法。”德佑地产研究总监陆骑麟说。【详细】
周二
11月26日上海重申限购口径：离异或丧偶均属单身 房天下
“昨天网签的都还可以买房，今天开就不可以了。”11月26日早上8:30分，位于东昌路的浦东房地产交易中心一工作人员告诉房天下。
对于这次调整是否属于收紧范畴，另一名交易中心工作人员告诉房天下：“不存在限购收紧，上海一直都是执行的离异带小孩的算是单身，这次只是重申了执行口径。”
而无论是限购政策的收紧还是执行口径的重申，据房天下了解，毋庸置疑的是，如今，离异带孩子的“家庭”被划进单身人群，属于限购行列。
中介：网签时间在今天之前的仍是“家庭”
针对此事，房天下时间进行了市场走访。位于浦东栖霞路的一中介人士对房天下表示，“带孩子的离异人士昨天还算家庭，今天就算单身了，我们也是才接到通知。”
此外，房天下走访的另外几处中介发现，11月26日之前房产交易的操作一直都是离异人士带孩子的算是“家庭购房”，外地人带小孩可以套房，上海本地的离异带小孩可以买二套房。
对于现在该部分人群买房是否还有其他途径，大部分中介表示，政策刚开始执行目前并没有什么规避的办法。但也有部分人士建议，“找人办理结婚证，买房后再离婚。”
对此，有业内人士表示，虽然该行为可以达到规避限购的效果，但是存在较大风险，容易产生纠纷，购房者应慎行。
而汉宇地产研究经理付伟则告诉房天下，此次限购收紧的目的就在于防止假离婚。
业内：上海的限购政策是收紧的
十一届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》表明房地产市场未来会更加注重市场化手段。
“市场化”也意味着，未来的房地产，无形之手将起更大的作用，市场化在房地产市场资源配置中的决定性作用更加明显。不少人猜测是否意味着限购政策退出市场。
此次，上海重申“离异带孩子的人群属于单身”，加上之前的“沪七条”都表明上海的限购政策在收紧，与市场之前猜测的限购退出市场反向发展。
对此，有分析人士告诉房天下，上海的限购政策短期甚至中期退出市场基本是不可能的。从近期市场成交数据也可以体现，总供给量减少，成交量却不见下滑。足见上海楼市需求的旺盛，限购政策只是把需求推后，如果放开限购也是等到整个楼市的供给出现较大改善之后。
该人士补充，“沪七条”强调，增加土地供给，但真正转化为产品至少要等明年底或后年初。【详细】
周三
11月27日 沪七条后 “区县指导价格”再袭上海楼市 房天下
近日，房天下获得的一份上海“部分区县预售指导价格”名单显示，未来至少两个月，除限购之外，上海楼市或再迎“限价”风潮，沪上新房供给或会进一步下降。
“区县指导价格”暗袭 沪楼市商品住宅预售证“收口”
在房天下获得的此份名单上，闵行的预售审批指导价位27000元/平米，除此之外，宝山的预售指导价格为20000元/平米，青浦为19000元/平米，松江为20000元/平米，原浦东南汇为16000元/平米，原浦东为35000元/平米。知情人士告诉房天下，这些“指导价”意味着，高于该价格的项目，在近期或很难拿到预售许可证。而此外，据此前东方早报披露，嘉定的住宅预售指导价格为17000元/平米。
另据房天下了解，上述指导价格在11月8日连同“沪七条”同步下发到各区县进行执行，但房天下查询11月9日以后的12张住宅预售许可证发现，仍有多个楼盘在沪七条后高于指导价开出，各区县指导价格相对“偏低”；同时，也有个别楼盘推迟原定开盘时间。
对此，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示：“预售证的申请是需要很长时间，出现高于指导价的情况，可能是因为该政策下来之前提交申请，因此会出现高于指导价的情况，但对于流程刚开始走的项目而言，很可能会因新的政策拿不到预售证，这直接影响到一批项目无法入市。”
购房者还是开发商 影响几何尚存争议
“政府制定指导价，收紧预售证对开发商的影响肯定是大的”，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海对房天下表示。
以嘉定为例，17000元/平方米的指导价，对嘉定新城、南翔、马陆甚至是安亭的很多刚需盘都会有影响，中高端住宅影响更是严重，部分开发商或面临“无房可卖”。
但汉宇地产市场研究部经理付伟却认为，政府面临房价调控目标压力，要兑现年初承诺的房价上涨目标，即便是不能完成，至少可以接近，减小政府压力。因此才会有指导价出台。
付伟补充到，“指导价”应该是政府经过调研和考察之后，去除装修成本的区域毛坯房均价。为此，区域内中高端住宅将被挡在预售证外，从而达到平均房价，拉低均价的作用。此外，他认为预售证收紧对开发商的影响并不大，影响大的还是购房者。
付伟解释，前10个月开发商的业绩飘红，很多已经完成全年任务，预售证的收紧对没有销售压力开发商的影响是不大的；另外，开发商对年底政策有一定的预见性，10月和11月密集推盘，已经消化一部分库存。
明年政府不改变思路 房价压力或继续增加
年底政策收紧更多的是政府为完成控房价目标的暂时之举，也使得需求延后，推涨明年房价。
房天下信息显示，截至11月底，批准预售的不少项目售价均在指导价之上。主要是因预售证的审批需要一段时间，而且拿到预售证到产品上市也是有时间差的。由此推断，从11月8号算起，预售证收紧影响的更多是12月和明年年初入市的项目。
宋海表示，目前的限购政策大致会使需求延后5个月左右的时间，明年初会迎来一个释放期，如果政府不改变目前限购和收紧预售的政策思路，到时市场将会不受控制，房价会迎一波涨幅。
付伟进一步说到，2013年开发商的业绩好，资金相对充足，年初又不存在财务压力。开发商宁愿推后产品上市，也不会选择降价，这会直接导致明年供给紧张。市场供给的减少，加上后押需求亟待释放必然会对房价上涨产生压力。
但同时，也有业内表示，这一波行政手段的出台，或仍是“以时间换供应”的思路，明年下半年后，上海整体市场供应或出现好转，进而为未来的市场化调控赢得时间。【详细】
周四
11月28日 12月预开盘数骤降近三成 东方早报
12月，新政效应进一步发酵，地产商的推盘量出现明显下降，房天下数据显示：12月，上海预计将有36个住宅开盘或加推，数量比11月减少了13个，接近三成。
业内专家指出，目前沪上房地产市场已处于本轮房地产景气周期的繁荣顶部区间，未来将有所降温，预计今年年底至明年年初，市场将处于供大于求的状态，甚至有望出现新一轮“优惠潮”。
供求大幅缩水
自今年8月份以来，沪上房地产市场供需两旺，而“沪七条”的出台令市场趋于降温，供应量、成交量都已出现大幅缩水。
11月8日，上海公布了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的七条措施，被称为“沪七条”，调控出台后一周内市场热度骤降。汉宇地产新房监测数据显示，11月11日至11月17日期间，商品住宅销售面积快速下滑至25.93万平方米，环比减幅达36.23%，成为之前10周以来成交的一周（剔除国庆长假一周）。
另外，新房供应更是明显萎缩。据21世纪不动产统计，11月11日-11月17日的一周，本市商品住宅新增供应面积为22.07万平方米，环比下降55.25%，创近9周新房供应的新低。
佑威机构执行董事黄志坚表示，11月18日-11月24日的一周，商品住宅继续维持在30万平方米的下方，连续两周较低的成交量，表明楼市的异常火爆已经结束。只要“沪七条”得到贯彻执行，房价继续上涨的概率将大大降低。
同策研究部总监张宏伟则指出，除“沪七条”外，税制改革同样是市场关注的重点。另外，建立个人收入和财产信息系统，加快房地产税立法并适时推进改革，表明了管理层正在关注楼市长效性调控机制的逐步形成，为房产税的深入开展铺平道路。受此影响，购房者的消费意愿将进一步降低，观望氛围日趋浓重。
未来将现供大于求格局
对于沪上房地产市场的未来走势，汉宇地产市场研究部分析师张颀判断，当前尚处在新政消化初期阶段，因而对于购房者心态或多或少会起到干预效果。反观房企，经过10个月业绩冲刺后，领先房企大多已提前或基本完成年初制定的销售目标，因此在当前政策变化的环境下，冒险选择积极推盘的概率有所下降。全年后期成交量想要延续“金九银十”优异表现的难度较高。同时，在新政发挥短期效应的基础下，或将一定程度上削弱房企涨价动力，尤其以外围区域刚需盘为重点，房价短期内更倾向于平稳走势。
黄志坚表示，应该趁着楼市渐趋平稳的“有利”时机，落实好“沪七条”，特别是加大市场供应的有关条文，从而达到扭转市场预期的目的。只有买家觉得供应不紧张了，才不会追涨，只有供大于求了，房价才可能会滞涨回调。
中原研究部总监宋会雍则指出，地产商应当意识到此次政策调控将会是长效性的，且从税收层面进行把控，市场的观望情绪会持续一段不短的时间，考虑到今年高居不下的地价以及开发商高昂的拿地热情，未来一个季度里地产公司将比较艰难，供大于求的格局出现的可能性很高。【详细】
周五
11月29日 上海部分楼盘出现隐性优惠 东方早报
房天下截至11月28日的统计，本周末（11月30日-12月1日），上海有6个楼盘计划新增入市，推出房源700多套，较上周末1200套的推盘量大幅下降。
有市场人士称，目前开发商推盘意愿并不积极，显示市场观望气氛渐浓。“沪七条”出台之后，上海新建商品住宅发放的预售许可证有所减少，中高端楼盘的预售证难批，部分板块甚至出现新房“零供应”的局面。
“出现隐性优惠”
按房天下的统计，本周末新增入市的楼盘中，推盘量较大的3个楼盘均为刚需项目。
其中，宝山招商海德名门售楼处称，此次加推200套两房、三房，两房均价2.05万元/平方米，三房均价1.75万元/平方米，“这是楼盘最后一批房源，卖完整个项目就清盘了。”
金山御景龙庭计划加推200套房源一房、两房，均价1万元/平方米。“这是该楼盘最后一批房源，上周获批的预售证，金山的均价标准是1.1万元/平方米，这个楼盘的报价低于均价线，所以预售证（区局）可以发放。”金山区房管局相关人士说。
宝山新城昱翠湾相关负责人介绍，此次加推100多套非毛坯洋房房源，均价1.55万-1.6万元/平方米，“这个项目此前只开过一次盘，年底加推是公司原定的计划，这批房源也是新拿的预售证。”
另外几个楼盘的计划推盘量都不大，其中不乏别墅项目。
青浦鑫塔水尚售楼处称，此次加推88套非毛坯两房、三房，均价2.3万-2.7万元/平方米。松江龙湖好望山则计划加推40套合院别墅，总价550万元左右。青浦龙湖滟澜山计划加推26套联排、双拼别墅，总价600万-900万元。普陀星光耀广场计划加推25套别墅，总价1200万-1500万元。
龙湖上海分公司相关负责人介绍，龙湖好望山的别墅房源目前销量平稳，“从之前一个月七八套提升到目前的10套左右，临近年底，购房者的心态比较放松。不过‘沪七条’确实起到了抑制价格涨势的作用。”
某机构分析师也提到，“沪七条”出台后，市场上已出现了一些隐性优惠，如装修房源的价格和此前的毛坯房一样，同样的价格现在送车位等等，“现在市场热度下来了。”
“沪七条”导致部分买家无法过户
“沪七条”还在影响开发商的推盘节奏。
前述龙湖上海分公司相关负责人提到，龙湖滟澜山原本已经清盘，但一些买家由于限购限贷的原因，无法办理过户手续，所以清退出来26套别墅房源，此次重新拿出来销售，“我们的销售团队刚刚进驻，还没来得及做营销推广。”
据这名负责人说，临近年底，公司还有一定的去化要求，“主要是青浦的龙湖紫都城项目，由于政府部门对预售证控制发放，所以一直难有新房源入市。我们要到12月20日之后才能推盘。
上海宝华集团副总裁杨健也提到，由于预售证发放收紧，很多报价超过区域指导价的楼盘难以入市。
据杨健介绍，宝华在浦东北蔡的宝华海上郡领三期预计12月上旬入市，共计房源200套，均价4万元/平方米，“我们是在‘沪七条’出台前申请的预售证，虽然入市时间由11月延迟到了12月，但最终还是拿到了预售证。这次的价格较上一次上涨了8%左右。虽然是在年底推盘，但我们的要求也是快速销售。”
与此同时，还有不少楼盘在迟疑是否现在入市。宝山中冶锦园以及松江绿地凯旋宫售楼处均称，尚未确定本周是否推盘。
某外资房企总经理预计，综合多方因素，预计12月上海楼市的推盘量也不会有太多提升，“年底加推的尾盘，价格也不会上调太多，还是以出货为主。”【详细】
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