年终将至楼市政策趋稳 改善型买房需求增一成

房地产时报  作者：张之花  2012-11-30 13:59

[摘要] 21世纪不动产上海区域市场研究部表示，“银十”下旬曾有一轮改善型需求释放；到了11月上旬，内中环间的部分板块如普陀长寿、徐汇中心等，130平方米以上的大户型，成交明显增加，增幅约5%—10%，大量买家为改善需求。闵行古北、杨浦新江湾等板块100平方米以上户型，成交增幅10%—20%。

年关将至，改善型购房者入市增加，像长寿(社区网论坛商铺)路板块，改善型占比已经从30%增至40%。

21世纪不动产上海区域市场研究部表示，“银十”下旬曾有一轮改善型需求释放；到了11月上旬，内中环间的部分板块如普陀长寿、徐汇中心等，130平方米以上的大户型，成交明显增加，增幅约5%—10%，大量买家为改善需求。闵行古北、杨浦新江湾(社区网论坛商铺)等板块100平方米以上户型，成交增幅10%—20%。

21世纪不动产上海锐丰普陀长寿区域经理张广超介绍，如今政策趋向明朗化，改善型置业增加，10月改善和刚需比例为“三七开”。而进入11月，改善需求明显上升一成，改善和刚需比例为“四六开”。改善型需求增加的主要原因是家庭成员增加，原有住房使用面积不足，需要增加面积，一般是卖掉原有住房，在同板块甚至同小区购置一套大户型房源。比如板块内半岛花园(小区网论坛)，一套116平方米，总价400万元左右。而一套179平方米房源，总价500万元左右，价差在100万元左右，对改善型买家来说，同小区置换，压力不大，因此积极入市。

21世纪不动产上海区域市场研究部黄河滔认为，年底进入行业淡季，中高端物业突然小幅发力，其主要原因有两点：一是原本中高端物业价格变化就小，而改善型需求经历了一段时期的累积，在11月集中释放。二是政策趋稳信号释出，部分观望客闻讯提前入市。

信义房屋表示，中央现行的房地产市场调控政策不动摇的态度，在党的十八大会议上再次明确，年内中央颁布楼市新政的概率不大，应会以“稳”字运行。预计二手房市场在年底之前将延续“量价齐稳”的态势。

事实上，刚需一直是今年楼市的主力，从新房市场来看，刚需青睐的小户型已供不应求。金丰某&佑威联合开发的《总裁决策咨询系统》的供求关系显示，100平方米以下的刚需产品，去化库存总体需5个月到7个月，呈现供应偏紧、供不应求态势。该报告认为，调控下上海楼市产品结构性失衡，100平方米以下小户型价格早已率先企稳，并有一定的上涨空间，而大户型产品以及别墅等高端产品，受限购政策影响，仍然严重供大于求，价格存在下行压力。