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工行—上海财大上海市商品住房价格指数发布会

房天下   2012-07-26 14:47

[摘要] 上半年以来,“稳增长”目标下货币政策调整,“限购”红线下“刚需”政策微调,对上海楼市成交产生了显著影响,上海市新建住房和二手住房成交量齐涨,供求结构发生转变。上海楼市接下来会怎么走?各界的研判众说纷纭。

上半年以来,“稳增长”目标下货币政策调整,“限购”红线下“刚需”政策微调,对上海楼市成交产生了显著影响,上海市新建住房和二手住房成交量齐涨,供求结构发生转变。上海楼市接下来会怎么走?各界的研判众说纷纭。在当前楼市调控的关键时期,任何对房地产市场的判断,首先需要以准确地把握住房价格走势为前提。26日上午,中国工商银行上海市分行和上海财经大学联合主办并发布了《上海市商品住房价格指数半年度报告》,该报告由民间智库“乐智研究院”承担市场调查、数据分析与报告撰写,对今年1—6月上海楼市的表现尤其是房价的变化进行了更加科学和准确的解读。

“工行-上海财大”住房价格指数是上海财经大学在中国工商银行的大力支持下,历时1年半的研究成果,它以2010年1月为基期,以月度指数形式反映上海市新建住房和二手住房价格每月的涨跌幅度,为政府部门、房地产企业、金融机构等提供决策依据。“工行-上海财大”住房价格指数自去年11月开始,通过扬子晚报、新民晚报等媒体正式公开发布,日前已连续公开发布5次。

“工行-上海财大”指数的优势:

因地制宜,模型与国际接轨

“工行-上海财大”住房价格指数从国际通行的指数模型出发,因地制宜地结合上海房地产市场交易情况实际,从方法和数据两方面来保障指数的准确性。相较于目前上海市其他机构的房价指数,“工行-上海财大”住房价格指数的优势主要体现在以下方面:

1、构建多维度房地产属性调研信息数据库,形成标准化的数据信息处理机制。在历时一年多的准备过程中,“工行-上海财大”住房价格指数调研并收集了全市近2万个小区的属性信息,包括空间属性、小区属性、楼栋属性、房屋属性等多维度住房属性数据,并通过对交易信息、房产属性信息分别进行标准化处理,确保指数数据的全面、及时、准确。

2、采用国际通行,且符合上海数据实际的指数模型。“工行-上海财大”住房价格指数广泛借鉴了美国FHFA指数、美国Case&Shiller指数、英国Halifax房价指数等编制方法,基于目前上海市房地产市场交易特点和房地产数据条件,对发达国家所采用的指数模型进行了多方比较和测试,选择了包含16个维度属性信息的特征价格模型,采用全样本数据来编制月度指数,同时基于国际通行的重复交易法,运用近40万个重复交易样本编制季度指数,对房价趋势进行辅助监测。

“工行-上海财大”指数的特点:

有效剔除了房价“结构假象”,客观反映价格走势

由于住房是高度异质性产品,不同时期成交住房的质量差异对住房价格统计有很大影响。正是基于这个原因,住房均价从来都不能作为判断房价走势的可靠指标,而“工行-上海财大”住房价格指数剔除了这种住房质量差异的影响,有效避免了住房价格“结构假象”。

今年4月,成交均价环比上月上涨2.01%,但本月中高端房源成交比重明显放大,凯旋滨江园等高端项目集中成交,7万元/平方米以上的高端房源所占比例约为上月的2倍;而2万元/平方米以下的房源所占比例不到六成,低于上月64%的占比。高端住房成交量的提高,无疑将整体拉高住房均价。而剔除了高端住房集中成交对价格的影响后,“工行-上海财大”新建住房价格指数显示,本月实际上涨仅0.35%。今年6月,成交均价环比上月上涨7.23%,但本月成交量中2万元/平方米以下房源明显减少,仅占五成,低于5月近六成的占比,这无疑在很大程度上将拉高均价。而“工行-上海财大”价格指数在统计中剔除了成交住房的结构差异和质量因素,结果显示实际上涨2.51%。

通过“工行-上海财大”住房价格指数走势,可清晰看到2010年以来楼市调控政策在不同阶段对上海房价的影响:2010年,宏观调控政策虽频繁出台,但房价在短期下跌后又随即反弹,整体走势仍震荡向上;2011年,调控政策效果持续显现,房价经历了从窄幅下跌到稳步上涨,再到降价博弈,最后进入全面下跌的大逆转;2012年,随着调控的持续,房价整体呈平稳低位运行态势,5、6月份在成交回升的支撑下,表现出小幅回调。

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