[摘要] 2012楼市平淡开局，尽管楼市政策毫不放松，传统的3月小阳春，还是被刚需 “翘盼”，而高端物业市场呢？从目前市场变化情况来看，无论是市区高档豪宅，还是郊区别墅类高档项目均出现了不同程度的下跌，在2012年初，缘何高端豪宅放下身段，加入降价阵营？
2012楼市平淡开局，尽管楼市政策毫不放松，传统的3月小阳春，还是被刚需 “翘盼”，而高端物业市场呢？从目前市场变化情况来看，无论是市区高档豪宅，还是郊区别墅类高档项目均出现了不同程度的下跌，在2012年初，缘何高端豪宅放下身段，加入降价阵营？
回顾：开局降价跑量
根据上海搜房网数据监控中心统计数据显示，2012年1-2月申城别墅共成交238套，环比去年大幅下跌77.2%，月均签约119套，销售面积58122.7平方米，较2011年同期下降75.8%，成交均价30035元/平方米，较去年上涨19.7%。
据了解，自去年10月“降价潮”迄今，均价下降幅度较大的项目有尚海湾豪庭、世茂滨江花园、智富名品城名品公馆、华润置地橡树湾、金地天镜等一批高端项目。
在2月成交的纯别墅项目中，顺驰兰郡名苑从2011年9月的13628元/平方米跌至目前的10877元/平方米。沿海丽水馨庭从2011年9月的20253元/平方米的均价跌至目前的18366元/平方米。招商海廷2011年9月成交均价达到24240元/平方米，目前均价仅18664元/平方米。顺驰兰郡名苑、招商海廷和沿海丽水馨庭降幅都超过10%，带动了整个非价格指数的下行趋势。其他项目如合生城邦、景源名墅、观庭、仁恒运杰河滨花园等郊区别墅项目也有小幅的价格松动。
与此同时，2012年2月复旦-同策上海新建商品住宅同质价格指数数据显示，上海市区（外环以内）新建商品住宅同质价格指数为257.80，环比下跌2.27%，同比跌幅11.57%，而上海市郊新建商品住宅同质价指数为415.79，环比下降9.88%，同比下降9.97%。成交均价下跌的楼盘中，市区高档楼盘纷纷暗中降价，引人注意。如：仁恒森兰雅苑成交均价已经从2011年11月的40172元/平方米跌至今年2月的35286元/平方米。尚海湾豪庭2011年12月成交18套，均价还有66220元/平方米，2012年2月已经跌到均价仅42252元/平方米了。
前景：平稳回暖可期
按时间节点来算，3月是楼市的重要销售节点，也是资金链紧张的开发商消化库存的好时机。 2月末万科清林径、仁恒森兰雅苑等项目集中入市，并伴以一定幅度的让利，预示一线开发企业积极调整营销策略，希望借助市场回暖获得成交反弹。若项目价格符合买家的心理预期，则会有较好的市场表现。
据上海搜房网数据监控中心2月24日统计，3月申城预计将有73个大别墅推出优惠措施，其中新增优惠项目有14个。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从范围内政策变化情况来看，尽管楼市调控已呈现出定向宽松或局部放松的迹象，地方政府频发“微调”信号，但整体调控仍不放松。
据笔者了解，就算拿到预售证的项目也多选择延后开盘，如川沙板块的独栋别墅项目江畔御庭，预计在5-6月开盘，价格等信息均处于待定状态，而2月8日就拿到预售许可的中星海上名豪苑则迟迟没有公布开盘时间。
因此，在接下来的3、4月份，别墅市场应该会比较平稳，总价在400万元左右的经济型联排别墅相对而言销量会较好。
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