[摘要] 虽然近期各地楼市销售环比大涨，关于房地产市场回暖的声音也不断出现，但实际上，位于京沪广深的新盘销售状况仍处于低谷。
龙头房企项目难敌本地开发商，分析人士认为，降价幅度的高低已经成为项目是否能够热销的最重要原因。
虽然近期各地楼市销售环比大涨，关于房地产市场回暖的声音也不断出现，但实际上，位于京沪广深的新盘销售状况仍处于低谷。
据中原集团研究中心监测数据显示，继1月下滑之后，2012年2月四大一线城市新建住宅“开盘30日销售率”再创新低，平均销售率仅为12.1%，尚不及包含春节假期的1月份，新盘销售日益艰难。从类型上看，市郊楼盘的低价优势逐步褪去，市区降幅明显的中高端楼盘渐占上风。
而由于2月份龙头房企推盘愈发谨慎，新推项目未再继续降价，其销售率已明显不如前期。四个一线城市的最热销楼盘已再无龙头房企上榜，取而代之的是价格更低的本地开发商项目。不过，这些楼盘的销售率依不及前期品牌房企的热销项目。各种迹象显示上述市场远未回暖，新一轮降价或将再次到来。
整体销售率再创新低
分城市看，北京2月的新房30日销售率仅为4.1%，甚至远不及1月春节的11.4%，为一线城市中表现最差。北京的新房市场自今年1月份起已陷入极度冷清的状况，今年前两个月的月均供应量不到去年月均的四分之一，成交量(剔除保障房)也仅约为去年月均的四成。上海和深圳的销售率也较1月份出现明显下滑，2月份的30日销售率均不到两成。
与此同时，2月份龙头房企在四大一线城市的销售率表现也较1月明显逊色。富力[简介 动态]、保利[简介 动态]和万科[简介 动态]在四大城市的“30日销售率”均低于1月。其中富力的30日销售率从上月的30%下滑到本月的7%，1月份销售率近六成的万科在2月也仅剩不足三成。除万科在广州的“万科府前花园”销售率仍过四成外，过去数月内热销榜排名前列的保利 、富力等龙头房企的热销项目，2月份则表现乏力。
龙头房企降价幅度不及本地开发商
对于龙头房企在一线城市销售率出现下滑的原因，分析人士认为主要在于多数龙头房企的推盘热情开始减弱。2月份龙头房企中仅万科、富力和保利3家开发商在四大城市有新增供应，且合计新增供应的楼盘仅有5个；而1月份四大城市中则有8家龙头房企推盘，且合计新增供应的楼盘数达到了25个。更重要的是，随着降价楼盘的不断增多，龙头房企新推楼盘的价格优势已不再明显。
此外，2月份标杆房企项目半年来首次出现销售率无一过半的现象。而销售率居首的项目皆为本地开发商于近期开始降价促销的楼盘，如广州本地开发商敏捷房地产的“半山御景花园[消息 价格 户型 点评]”、具国企背景的上海港房地产的“温馨佳苑三期”，以及深圳国企深物业的“彩天怡色[消息 价格 户型 点评]家园”。其中，“彩天怡色家园”以低于区域均价约40%幅度的价格低开入市，“半山御景花园”较去年底降价幅度约20%，分别名列近期深圳和广州的最热销楼盘。
对此，分析人士认为，降价幅度的高低已经成为项目是否能够热销的最重要原因。
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尽管保利、龙湖等企业高调宣布其2月份销售收入环比大增，同比大增，但剥离开春节因素，本质上，房地产企业在1至2月份的销售局面实在难言回暖。甚至在3月份部分地方和个别楼盘出现热销局面的情况下，房地产企业对后市仍然悲观。
前两月龙头房企销售普遍低迷
今年前两个月，龙头房企销售情况和去年同期相比，其实是大幅下滑的局面。
以保利为例。近日，保利宣布2月份实现销售面积37.8万平方米，销售金额36.2亿元，环比分别大幅增长202%和139%，同比分别大幅增长70%和46%。
这种计算方法被很多房地产企业采用。龙湖地产报告称，今年2月龙湖实现合同销售金额21.3亿元，环比增长80.5%。
不过，细究原因，房地产企业2月销售远好于1月是因为1月为春节月，而同比远好于去年2月，又因为去年2月是春节月。也就是说，将1至2月的销售情况与去年进行同比，才会更客观说明房企销售形势。而根据数据，龙湖1至2月累计实现合同销售金额33.1亿元，较去年大幅下滑近54%。保利1到2月累计销售金额51.3亿元，同比下降约30%。另外，万科前两个月销售额同比降27%，恒大降70%。
在这种局面下，销售全面回暖其实不过是企业一种刺激市场的宣传手法。而根据上证报调查，众多大型房企对今年政策环境与市场环境仍然悲观。“我们现在不看政策，也不看同行。我们要做的就是低头销售，赶快回款。而在目前市场，想大量回款只能靠价格说话，就是降价。”南京某大型房地产企业高层向记者表示。该企业在普通商品房项目早已达到预售标准，但迟迟未能入市。开发商坦言，这是在观察形势，视3、4月份的市场情况，来最终确定价格。“我们想一推盘就售罄，所以定价非常重要。”
而昨天，国务院总理温家宝也在中外记者会上明确表示，房价远未达到合理水平。业内认为，这一表述进一步坚定了房地产调控决心，再次给市场明确的房价下降信号。购房者会进一步期待房价下行，这种观望氛围会反推房企制定更谨慎的价格策略，降价大战将愈演愈烈。
去库存压力仍大
房地产市场另一个重要数据是库存量的变化。报告显示，10大典型城市的新建商品住宅库存总量在2月底达到5766万平方米，与去年同期相比增长38.1%，但环比下降2.27%。华发证券也估测，的商品住宅库存可能在年中触顶回落。这对开发商来说似乎是个不错的信号，库存压力变小，降价动力也会有所减少。
不过，市场对此也并没有彻底乐观。据统计局数据，2012 年2 月末，商品房待售面积超过3亿平方米，比2011 年年末增加了3332 万平方米。其中，住宅待售面积增加2674 万平方米。这说明存货压力未来还有很大的增长空间。尤其是三四线城市存货压力会处于快速上升通道。
另外，报告称，如果按此前6个月的平均销售速度来测算，目前的库存要想全部消化仍然需要16.5个月的时间，这一数字比1月份继续放大。房企对库存这个问题仍然不能过于乐观。
开发贷款现象露头
开发商更大的风险来自于负债压力。近日，万科等企业纷纷以超过10%的成本进行融资，业内认为，这体现了房企资金需求越来越迫切，融资成本也可能在今年继续上升。
而根据华夏银行某高层的透露，部分房企已经出现贷款现象，但目前周期不长。如果商品房销售市场持续现状，开发贷款大量现象可能在年底出现。房地产信托现象则可能在年中爆发。
房企资金压力在今年将愈演愈烈。业内人士预测，房地产低迷对经济产生的链条性问题在今年将不可避免地出现。一旦出现个别企业资金链断裂的所谓“黑天鹅事件”，房地产调控的繁杂性会进一步加剧。
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