张宏伟：如何把握楼市调控政策“微调”的度？

房天下  2012-02-15 10:00

[摘要] 楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。佛山松绑版限购令半日游，芜湖免契税补贴买房新政被叫停，多数原因是由于这些政策放松过度等原因。

楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。佛山松绑版限购令半日游，芜湖免契税补贴买房新政被叫停，多数原因是由于这些政策放松过度等原因。

2月14日，住建部官员首表态，地方不得擅自调整楼市政策。如果不可擅自调整，地方政府只能将政策调整或微调的方向申报给住建部等中央部门，如果经过审核后的楼市“微调”政策应该还可以执行，那么，地方政府政策如何把握楼市调控“微调”的度？地方政府出台什么样的“微调”政策既不会引起中央相关部门的叫停，又对地方经济发展及房地产市场行情比较合适？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，总体上要跟随楼市调控及市场发展趋势大势，不可贸然行事，如果要出台楼市调控“微调”措施，可以参考以下几方面内容：

、跟随已经进行楼市政策“微调”的城市，这些“微调”措施的出台没有被叫停，并且被相关部门已经默许，其他城市跟随已经出台的“微调”措施应该可以降低政策出台被叫停的风险。

当前，北京、上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至出现9折、8.5折的优惠。

第二、 可针对自住需求市场出台“差别化”的楼市调控政策。

如果楼市调控政策是自住需求市场出台，保护自住需求购房者的利益，这些政策应该会获得中央政策的支持。因此，相关部门应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。尤其是当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年“限购”政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽。

第三、把握好出台政策的方式和方法。芜湖市政府索性大张旗鼓地测试市场信号的做法引起市场及相关部门注意，笔者认为，即使地方政府要实施楼市调控的微调措施，也应该低调行事。

(文/同策咨询研究中心总监 张宏伟)