[摘要] 愈近年底，业主心态愈脆弱。优质房源议价空间尚能保持在5%以内，而次等房源议价空间已普遍超过7％，还有些看似没有松动的，其实业主心理价的平衡尺早已放低。
愈近年底，业主心态愈脆弱。优质房源议价空间尚能保持在5%以内，而次等房源议价空间已普遍超过7％，还有些看似没有松动的，其实业主心理价的平衡尺早已放低。
业主心态动摇了
杨浦内环板块的“华升”，最近低价成交一套房源。中原地产鞍山分行业务员沈炜说，这套95平方米的两房两厅，房型方正，南北通透，业主最初报价约260万元。买家还价要求降到230万元，经多次交涉，最后以238万元成交，实际议价空间约8.46%。业主因急需现金出售房源，所以才肯大幅让步。但这种类型房屋成交，也会助长买家大幅议价的信心，成为新的低价参考标杆。
中原地产嘉定新城分行遇到类似情况。自9月以来。二手房交易一直处于低迷状态，购房者观望情绪有增无减。12月，二手房议价空间开始放大至10%，但购房者入手意愿仍然不强。一套74平方米的二手房源，业主将87万元的总价降至75万元，降幅高达12%，仍未成交。而在11月，二手房议价空间仅在5%左右徘徊。显然，逐渐走低的二手房成交量，开始影响到业主对后市房价下降的担忧，二手房降价空间越来越来大。
一手房更吸引人
开始降价的二手房，目前仍然比拼不过一手房。原因在于，一二手房价格差依然悬殊。
中原地产东森花园分行区域经理钱进介绍，11月份该门店零成交，12月份持续冷清，一些业主放盘的意愿也随之降至冰点。以一套100平方米的二手房为例，业主要求到手价300万元，加上不满5年的非普通住宅营业税及个人所得税22.65万元，买家实际需要支付的房款至少322.65万元，折算下来单价约3.2万元左右。与此相对应的是，板块内一手房供应量大、价格相对实惠。就拿其中两个比较热门的楼盘来说，一个是 “华润新江湾九里”，小户型单价约3.5万元—3.8万元，大户型单价约4.3万元；另一个是“新城御景”，单价在3万元—3.2万元之间，皆比周边二手房便宜。一经对比，区域内的很多买家情愿选择一手楼盘，二手房很少有人问津。
目前市场上，卖得动的二手房基本都在主动下调价格，不肯下调报价或者微幅调整的房源始终乏人问津，由此可能会加速后市降价的“多米诺骨牌”效应。
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2011年最后一周，各地保障房指标相继竣工，相形之下。商品房市场的销售却显得愈加艰难。记者在网上房地产上海新房库存统计中看到，截至昨天下午4时，一手住宅可售面积已经达到971.69万平方米，创自2007年以来新房库存量的水平。
与此同时，市中心地区的二手房交易也出现议价空间增大的迹象，内环地区一套40平方米左右的老公房由年初的100多万挂牌价降至90万元也无人问津。
新房库存量逼近千万平方米
中央经济工作会议给明年楼市定下“调控不松”的基调无疑是一枚深水炸弹，让驻扎“北上广”等一线城市的开发商期彻底破灭明年政策松动的可能。今年才开工的不少保障房项目将在明后两年更大规模竣工，届时保障房冲击中低端商品房市场的效力将进一步显现。
记者昨天下午3时，在政府官方网站网上房地产看到，一手房库存量达到史上高位的971.69万平方米，即便在2008年金融危机楼市不景气时，库存量也不过850万平方米左右，同为“滞销时期”，可售面积仍有120万多平方米增长，而伴随后续新盘入市，供应量增加，库存数字还有进一步增加可能。
二手房议价空间增大仍无客户
长期“慢一拍”的二手房市场在一手房交易大幅萎缩、普遍出现降价潮后，二手房持有房东的心态也在发生改变。中原地产的统计报告显示，房东的议价空间已然显著增大，中心城区近期二手房下跌幅度在10%-15%左右，较11月份降幅约放大了5个百分点。中心城区价格看跌比重在上升，如浦东陆家嘴、黄浦南京路、原卢湾新天地、普陀长寿等中心区域，价格看跌的经理人比重约在67%左右，比上周增多23个百分点，预示着中心区域的价格或将进一步出现松动。
记者在黄浦区瞿溪路上的一家中介门店碰到了一位挂牌房东庄女士，她说自己在中心城区瞿溪新村一套约40平方米左右的老公房年初时挂牌价在100万元朝上，当时看房的人还陆续出现过一批，但紧随其后一月底“限购令”出台，自己地段好、小户型的老公房就成了“高不攀、低不就”的“夹心层房源”。庄女士说，她在看到全市房价普跌后自己的挂牌价已经降到90万元左右，如果对方真有意向，更低的价格也愿意卖。然而，让她感觉尴尬的是，即便可以售价90万元朝下，前来看房的客户都没有一个。
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