[摘要] 据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，5月份全市预计供应新建商品住宅78余万平米，较4月份将大幅减少了37万平米，环比下降32.1%，项目数也从4月的45个减少至32个，连续两月出现的供应面积递增现象自此终止。但因目前楼市新建商品住宅的成交仍较低位，故目前市场尚保持供大于求的境地。
商品住宅供应锐减三成 新房市场供仍大于求
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，5月份全市预计供应新建商品住宅78余万平米，较4月份将大幅减少了37万平米，环比下降32.1%，项目数也从4月的45个减少至32个，连续两月出现的供应面积递增现象自此终止。不过虽然商品住宅整体供应面积出现回落，但其中别墅的供应面积则环比有24%的提升。故此次供应面积下滑存在两种可能，一是开发商通过前两月的新增供应面积的推出及消化情况，或对市场需求已有一定的评估，并根据该评估相应推出项目类型。二是近期本市普通商品住宅属性的土地供应已连续两月出现零供应，在土地储备不足的情况下，开发商或相应的减少项目供应。三是“明码标价”政策的影响。
但在5月全市供应出现大幅减少的情况下，因目前楼市新建商品住宅的成交仍较低位，故目前市场尚保持供大于求的境地。据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，5月1至23日期间，全市新建商品住宅成交套数环比出现20.2%的回升，达到4925套，成交面积则为55.7万平米，供销比为1.4:1。
另外成交量出现回升的同时，成交均价则出现小幅回落。据统计，全市前23天新建商品住宅的成交均价为2.15万元/平米，较4月份同期回落了8.5%，楼市再现量升价跌行情。
环线方面， 5月前23天本市内中环、郊外环、外郊环三区域新建商品房成交齐呈现量升价跌，而该三区域累计成交的新建商品房套数达到4026套，占全市总成交的八成以上。其中闸北大宁板块某项目在5月前23天累计成交165套，该些房源成交均价约为3.2万元/平米，在预售证上3-4.2万的价格区间中属低位水平，故价格上的优惠使得其去化率已高达四成。该项目的集中成交也使内中环的成交套数在5月出现115.2%的同比增幅，成为各环线最首。不过成交量大幅提升的同时，内中环间的房源均价则同比有1%的回落。而同样呈量升价跌的郊外环、外郊环在成交套数出现三成左右同比增幅的情况下，价格则同比分别出现5%、21%的下滑。
商业地产供应渐增长
住宅市场供应转冷的同时，商业地产的供应受到近期各类利好，正逐步提升。据21世纪不动产上海区域市场中心统计，5月份全市新建商业、项目累计供应面积约为32万平米，环比提升20.4%，连续三月呈递增态势。其中五月项目虽然推出数量较4月减少了4个，但是部分区域项目推出面积较大，这也在一定程度上吸引到具有较高资金实力的企业关注。如位于长宁新华路板块的某楼项目在5月5日向市场推出了约为11.4余万平米的面积，并最终被知名开发商以整购的形势买入，因该项目在预售证上99%的房源售价都为3-10万元/平米，故此次28266元/平米的成交均价基本属于在价的基础上打了95折。
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来自中介机构的数据称，一面是供应萎缩，一面是成交回升，上海的商品住宅市场再陷“纠结”。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周（5月16日-5月22日）上海商品住宅新增供应面积环比（较前一周） 66.34%，至6.1万平方米；而成交面积则环比上涨10.69%，至18.55万平方米；成交均价环比下跌2.09%，至22243元/平方米。
同策研究与咨询部主任夏宇分析，成交上涨，供应下滑，短期内并不会引发市场供需矛盾，“上海商品住宅的余量还很大，新增供应的短暂放缓，尚不足以造成存量的大幅下滑。”
值得一提的是，上周商铺、类商业地产成交增至20.9万平方米，超过商品住宅成交量。
“5月的一个传统”
沪上商品住宅的供应大跌之势已持续了三周。
据佑威数据，此前的4月25日-5月1日，上海商品住宅新增供应量一度突破50万平方米，达到51.5万平方米。此后，商品住宅供应量连续 。
德佑地产分析师陆骑麟认为，“五一”房展会以来的商品住宅供应 ，与前期推盘高峰期供应透支有关，“另外，前期这一波供应高峰未能明显拉动成交量，也打击了开发商的推盘信心。”
夏宇也强调，商品住宅供应持续萎缩，是5月的一个传统。因为“五一”房展会，开发商会集中开盘，到了5月底开盘量开始减少。此外，也是受到眼下“一房一价”政策的监督，开发商在备案报价时较为谨慎，特别是一些豪宅会因为备案价格过高，导致审批周期拉长。这些因素综合导致了这几周供应的萎缩。
另有不愿具名的业内人士分析，商品住宅的供应萎缩和开发商放缓开工节奏有关，“近一两年新出让的土地中，实际开工的不到1/3。”该人士还称，在政策调控的背景下，近段时间开发商推盘心态发生转变，“不少项目把原定的开盘时间往后挪，这也导致了新增商品住宅量减少。再加上大量的保障性住房项目启动，也挤出了一定的商品住宅用地供应量。”
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“价格松动致成交回升”
与供应下滑现象相悖的是，上周商品住宅成交量出现明显上涨。
据佑威数据，上周上海市商品住宅成交面积为18.55万平方米，环比上涨10.69%；均价则环比下跌了2.09%，至22243元/平方米。
中低价位楼盘，依然是上周商品住宅的成交主力。佑威数据显示，上周上海的商品住宅区域面积成交排行榜中，嘉定、松江、宝山三区名列前三，成交量占全市成交量的47.6%；三区的成交均价亦远低于全市均价，为17641元/平方米。
陆骑麟称，上周沪上商品住宅成交的小幅回暖，与部分开发商的价格松动有关，“如成交榜首位的嘉定区怡林花园二期，单价为1.28万元，明显低于其1.35万-1.5万元/平方米的报价，所以该项目在上周已售出了2/3的房源。成交榜次席的华润置地菁英苑，同样位于嘉定，其的网上报价为2.8万-3.5万元/平方米，但上周售出的房源单价普遍在2.3万-2.4万元。”
陆骑麟还提到，在二手房市场，杀价现象目前也变得非常普遍，“一旦中介公司能帮助购房者杀价10%左右，很容易促成房源的成交。”
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“商办物业低价出货”
值得一提的是，上周沪上商办物业的扎堆成交。
据佑威数据，上周沪上商业类商品房成交面积4.83万平方米，环比上涨62.07%；均价17858元/平方米，环比上涨24.63%；类商品房成交16.06万平方米，环比 了369.10%，均价为26252元/平方米，环比下跌了13.27%。
楼市专评网分析师金滢珺称，上周商办物业的成交暴增，主要是由于长宁区新华路板块的新世界长宁商业中心的集中成交拉动。“上周，该物业成交了11.29万平方米，均价仅为28354元/平方米。这种低价位的出货，或与收购或抵押贷款等有关。”
网上房地产显示，新世界长宁商业中心的报价为2.5万-10万元/平方米。
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