股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。
搜房网对本次活动作全程报道，以下是北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆的精彩演讲。
女士们、先生们、上午好，非常荣幸有机会再次来到博鳌论坛，我记得2005年我是次来的，当时我讲了一些近来学的基本观点，顺便在这里讲一下，陈淮先生讲的经济学家是贬义的话。我曾经给网站写过一段话：只要有日月星辰就需要天然学家，只要有市场的供给就需要经济学家。不管经济学家做得是否好，需要有一批真知灼见，认真严肃的经济学家，经常参加这样的会议，对于学者来说，本身也是一种挑战，2005年我来到博鳌论坛，我曾经讲过房地产的供给需求的相应关系，我记得还有一些人提了很多的问题。
当时，我想既然这样的话，我就回去写本书，回去后也是因为博鳌论坛的形式，花了一些时间，搜集了2005年全世界关于房地产的论文，将理论和案例纳入这本书，现在可以高兴的告诉大，这本书已经出来了题目《房价与泡沫经济》，介绍了从本科到研究生、硕士甚至博士的内容都有，大家可以看一下，99%的内容都是我介绍别人先进的经验和知识，希望对我们的房地产研究和房地产市场秩序的建立起到帮助的作用。
今天，因为只有15，所以按照幻灯片来讲就来不及了。我简单的讲一下，希望主持人提醒我，如果时间到了，我就停止。
房地产政策设计虽好但实践上是行不通的
我要讲的题目是房地产政策的出发点，现在大都说，房地产市场非常混乱，混乱的原因是什么。刨根问底，我就发现，我们的政策本身目标就不明确。而且政策是漂移不定，从1998年开始有新的规定，2004年又有新的规定，2005年“国八条”，2006年“国六条”，我相信在座的各位比我更头痛，最近到了2007年的6月份又出现了一个新政策，我们现在要有住房供应体系，是要商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面，中心思想是给高收入家庭提供商品房，中等收入家庭提供限价房，对中低收入家庭提供经济适用房，对低收入家庭提供廉租房，构成完整的住房供应体系。
从表面上来看，这个设计是很好的，各得其所。但实际上这个政策有三大缺陷，而且在理论上是错误的，在实践上也是行不通的。
，没有从产权意义上界定住房的性质。
第二，没有规定如何划分如何购买限价房、经济适用房和廉租房的界限，我们知道没有边界就没有政策，这种住房体系的弱点在于无法划分边界。
第三，没有弄清政府在房地产市场上应当起的作用，角色混淆。
经济学家、北京大学中国经济研究中心教授 徐滇庆
限价房很难走远
限价房目的无非是将房地产商的一部分利润转让给购房者，但是实际上是做不到的，原因就在于理论上已经告诉我们，住房问题上信息不对称，限价房限不了户型、朝向等规格，这种复杂的非标准化的住宅体系，在这种博弈中，吃亏的一定是购房者，而质量的问题，不是限价可以限制得住的，所以限价房出台后，没有得到好的反应，老百姓说，有限的限价房地理位置不好，朝向不好，价格还不便宜，看起来限价房很难走得远。
经济适用房的问题就在于产权界定不明，所以就必然导致在分配环节上缺乏可行性，值到现在，经济适用房从国家政策的主题位置70%降到30%、10%，现在还不到5%，这说明经济适用房的前途不乐观，本意是好的，但是理论没有研究透，主要的问题是分配环节无法做到有限的政策区分。
照顾缺乏竞争力的弱势群体是政府的事
6月7日出台新的政策，对申请人的收入、家庭资产和面积做出详细的界定，家庭资产的区分是非常困难的，而且涉及到大量的隐私，在法律上是不支持这样做的，弄不清楚资产，对家庭的情况的定义是不明确的，下面的规定必须是本市户口5年，年满18岁等等。制定政策的人就知道这其中有很多的信息是无法识别的，所以就规定了复杂的三级审核，二级公示的管理制度，结果世界上的事情一旦搞成反繁琐就离死亡就差不多了，为什么经济适用房要这么复杂，问题在于这其中有大量的产权转移。现在北京市一个经济适用房的房号可以卖到10—15万元，而且在短信上公开出售，这说明了很大的问题，政府应该管什么，政府应该维护市场竞争秩序，照顾缺乏竞争力的弱势群体。
国民的财富分配有三个层次。
一、通过市场竞争实现多劳多得。
二、通过税收和政府的转移支付帮助弱势群体，其中最主要的就是在医疗、教育、住房方面实行有效的转移支付。
在个层次上我们需要解决的是效率的问题，多劳多得，第二、第三个层次是增进社会公平，我们必须要搞清楚政府应该做什么，政府应该在竞争方面规范市场竞争秩序，制定有效的规则，当好裁判，而在扶助弱势群体上责无旁贷要伸出援助之手照顾弱势群体，我们现在应该区分谁是弱势群体，谁应该照顾，现在在文件之中，都提政府要帮助解决中低收入家庭解决住房的问题，现在看起来，房地产市场混乱的根源大概就在这里
什么是中低收入，中等收入是什么意思？首先，我们要搞清楚，中低收入家庭的定义，世界上有各种各样的定义，但是没有一个规则的，什么是高收入、中收入、低收入，说不清楚的。说不清楚的事情就不要说，而且规定的界限也是无效的，因为市场太复杂了，北京、上海一个规则，甘肃、宁夏又一个规则，怎么做？
所以，经济学理论告诉我们，在任何时候，都不要试图补贴中等收入，补贴中等收入就等于是货币增发，每个人都给10万元，好不好，结果必定是造成恶性通货膨胀，如果做不到对所有中等收入发放补贴，能不能只照顾一部分人，什么原则，现在很清楚，没有原则，最后出来的就是两个东西。
照顾穷人千万不要"挂羊头卖狗肉"
一个是腐败，一个是“黑社会”。经济适用房将我们的政策引向“黑金社会”，没有理论支持的就千万不要做，所以我们应当将房地产政策中中低收入当中的“中”字扣除掉。下面就要桥归桥，路归路，保护收入的群体，照顾最穷的人，分两大类，类是商品房，政府有责任规范商品房的竞争责任，给民众提供各种各样的选择，我反对限房价，我支持限户型，限户型就是提供多种选择，并且考虑不同群体的需求，这项工作要继续做，最重要的是雪中送炭，照顾最穷的穷人，应当从社会最底层的穷人开始，不要试图划分高、中低收入，从最穷的2.5%算起来，照顾他们，有钱了再照顾5%，之后是7.5%和10%，各个地方从底开始做，就解决了政策的可行性的问题，一定要将照顾穷人的工作做好，千万不要挂羊头卖狗肉，打着照顾中低家庭的需求，将很多的资源送给不应该照顾的群体，据统计部门说，有些地方，国土资源批出去的经济适用房的土地，有2/3没有上市，给了各级政府团购拿走了，这就是严重的错误，国有资产怎么能不明不白的转移给公务员呢？应该由法律界定，并纳入市场竞争的规则。
所以，不能轻易转移产权，制定政策的时候，根据产权的性质分成两大类，一类由产权转移的交给市场，一类是没有产权的廉租房要建立完善的社会保障体系，照顾最穷的穷人，他们通过社会保障体系拿到社会保障福利金从而支付廉租房的费用。这就是说最穷的人可以不拿一分钱得到住房，但是住房的条件也比较差，相信富人也不会去争取廉租房。
我们要将政府的作用明确规定好，真正的起到政府在商品房方面规范市场竞争，做好裁判的工作。在照顾穷人方面，义无反顾的担负起责任，帮助最穷的穷人，解决他们住房的问题，这样就可以逐步的建立一套有效的住房供应体系，这是我的报告，谢谢大家。
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