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俞坚:从道琼斯指数看美国房价上涨必然趋势

房地产门户-房天下  作者:俞坚   2006-05-26 10:13

[摘要] 自最近中央电视台《新闻会客厅》节目采访王小广和任志强两位先生后,中国房地产市场产生了“主涨派”和“主降派”两个名称和两种截然对立的观点。“主涨派”认为从历史观点,或者历史证明,世界上没有一个国家的房价

自最近中央电视台《新闻会客厅》节目采访王小广和任志强两位先生后,中国房地产市场产生了“主涨派”和“主降派”两个名称和两种截然对立的观点。“主涨派”认为从历史观点,或者历史证明,世界上没有一个国家的房价是下跌的;“主降派”则针锋相对,正好相反。“主涨”和“主降”都不否认短期内房价有涨有跌,他们要“争”要“赌”的是历史。

 什么叫“历史”?历史就是一个相当长的时间。说“历史”这两个字就不能指三年五年,十年八年,时间越长其真实性就越能体现,其可靠性也就越大,其说服力也就越强,50年能够说明问题,100年那就更好。本人准备做美国房价100年和香港房价100年,两个走势图。由于100年的房价资料比较难收集(50年内的资料比较好找),所以现在还在准备之中。

手边正好有大量道琼斯指数的数据。虽然股票指数和房价上涨并不完全存在“正相关”关系,但是了解股票指数的变化,对加深房价变化是有益的。道琼斯指数变化对房价变化的启示意义在于:,不管曾经经历怎样黑暗无望,大跌暴跌,持续多长时间,但是总有回升的时候;第二,后面的回升幅度必然超越前面的下降幅度,虽然它可能需要一二年,也可能需要五六年时间;第三,总的来说,上升时期总是远远超过下跌时期。换言之,否则这个世界不是倒退了?!

道琼斯指数,是人类历史上个指数,也是代表性,权威性最强和最著名的指数,据说,就“道琼斯”这三个字就值100亿美元。自1896年诞生以来,至今整整110年了。道琼斯指数这样一个从不间断的有效数据,不仅反映了美国股票价格的变化,反映了美国工业产业的变化,还见证了美国经济和人民生活的荣辱昌败。

道琼斯指数创始之日(1896年5月26日)为40。94点,1906年破100点,1956年破500点(花了整整半个世纪),1972年破1000点(花了16年),1987年破2000点(花了15年),1991年3000点(花了4年),1995年连破4000和5000点,1996年破6000点,1997年连破7000和8000点,1998年破9000点,1999年破万点。在2001年科技股泡沫破裂和911事件前,达到11300多点,大有加速度和越来越快的意思。2001年后一度降到8000多点,目前在11000多点。

历史上,道琼斯指数曾经经历了三次的(也是美国经济的)灾难。次就是著名的、人类历史上次世界性经济大萧条。道琼斯指数从1930年4月17日的294点跌到1932年7月8日的41点,跌幅86%,长达813天。历史已经过去的34年,但是道琼斯指数却在原地“兜了一个圈”,和它创始之日(40。94点)几乎一模一样。第二次大灾难就是第二次世界大战。道琼斯指数从1939年12月9日的155点下跌到1942年4月28日的92点,跌幅40%,长达959天。第三次是上一世纪七十年代世界石油危机。道琼斯指数从1973年11月1日的1051点下跌到1974年12月6日的577点,跌幅45%,长达到694天。


截止到1996年,100年间道琼斯指数下跌幅度超过15%的共有30次,其中既有下跌幅度达到86%,时间长达800多天的;也有下跌幅度36%,下跌时间仅仅持续55天的(1987年的“黑色星期一”)。下跌时间超过500天(即持续一年半的以上)有12次;下跌幅度超过35%(即三分之一以上,差不多可以说“拦腰砍断”)的也有12次。

但是,历史上道琼斯指数上涨幅度和上涨时间,远远超过下跌幅度和下跌时间。涨幅超过100%()共有10次,其中的一次就是“第二次科技浪潮”和美国工业革命“繁荣无比的二十年代”。道琼斯指数从1923年10月27日的85点,上升到1929年9月3日的381点,上涨幅度为344%,持续时间2138天(将近6年)。上涨时间超三年(即1095天)以上的共有7次。时间最短涨幅的是1932年走出大萧条这一次,道琼斯指数从1932年7月8日的41点上升到1932年9月7日的79点,61天中升幅94%,这是长期超跌之后的强劲反弹。但是因为深层次的世界经济问题和诸强争霸问题都没有解决,好景不长,之后道琼斯指数又经历三次大起大落,1942年第二次世界大战中盟军完成战略转折,才正式开始一个长达四年的上升阶段。

截止到1996年,历史上道琼斯指数上涨幅度超过18%(这是上涨幅度中的一次)共有32次,除了三次涨幅在30%以下,其他涨幅都在30%以上。道琼斯指数100年中,下跌时间共计12548天(即上述下跌幅度超过15%的30次的总天数),约34年;上涨时间约64年,其中涨幅超过60%的共有18次,共计为16476天,约45年时间。简言之,就是100年中道琼斯指数下跌34年,快速上涨45年,温和上涨21年。上涨超过下跌,上涨和下跌的大约比例是2:1。

100年中,如果将道琼斯指数“一切为二”,分为前后两段,我们可以清楚地看到,前50年较后50年表现得更加大起大落,更加不稳定;下跌的时候比后50年更多,而上涨的时候则比后50年少,由此说明,道琼斯指数具有自我相对稳定的趋势。道琼斯指数的十次“年下跌幅度”,全部都发生在前50年;的十次“日下跌幅度”,七次发生在前50年。的十次“年上涨幅度”,八次发生在前50年;的十次“日上涨幅度”,则全部发生在后50年。


现在根据手边已有资料,略微考察一下美国的房地产价格。由于不动产,加上以居住为主,所以美国房价几十年来的波动幅度,远远较道琼斯指数“平和”得多。据美国房地产开发商协会(NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS)提供的数据,美国“单家庭房屋新房中位线销售价格”(MEDIAN SALES PRICES OF NEW PRIVATELY OWNED SINGLE-FAMILY HOUSE SOLD)1970年是23,400美元,1975年39,300美元,1980年是64,600美元,1985年是84,300美元,1990年是122,900美元,1995年是133,900美元。25年中上涨570%。美国单家庭二手房中位线成交价格(MEDIAN SALES PRICES DF EXISTING SINGLE-FAMILY HOMES)1970年是23,000美元,1975年是38,100美元,1980年是62,200美元,1985年是80,300美元,1990年是95,500美元,1995年是113,100美元。25年中上涨492%。

新房中位线销售价格来看,除了1992年价格略低于1991年外,其余年份价格都是上涨;从二手房中位线成交价格来看,每年都是上涨,除了东北部(美国传统上分为东北部,中西部,南部和西部四大区域)1994年价格(139,100美元)低于1993年(139,500美元),1995年价格(136,900美元)低于1994和1993年外。由此可见,美国房价波动幅度非常之小,或者可以说几乎没有波动,没有下降。由于目前本人还缺乏1970年以前和1998年以后的数据,所以在掌握这些数据之后,才能分析出更多规律性的东西。

标签: 美国 房价

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